V. FEJEZET: Adásvétel és ügyintézés

I. rész

Energetikai tanúsítvány lakás eladásához – mikor van rá szükség?

Egy lakás eladása során számos dokumentumra és adminisztratív lépésre kell figyelni. Az energetikai tanúsítvány ezek közül az egyik legismertebb, ugyanakkor sok félreértés is kapcsolódik hozzá.

Sokan csak akkor kezdenek energetikai tanúsítót keresni, amikor már egyeztettek az ügyvéddel, megvan a vevő, vagy kitűzték az adásvételi szerződés aláírásának időpontját. Ilyenkor természetes módon felmerül a kérdés:

Mikor kell elkészíttetni az energetikai tanúsítványt?

A rövid válasz az, hogy a legtöbb lakás értékesítése során szükség van rá, de érdemes már a folyamat elején gondolni rá. A részletes szabályokat a vonatkozó jogszabályok határozzák meg.

Miért van szükség energetikai tanúsítványra?

Az energetikai tanúsítvány célja, hogy a leendő vevő objektív képet kapjon az ingatlan energiahatékonyságáról.

Amikor valaki lakást vásárol, nemcsak az elhelyezkedés, az alapterület vagy az állapot érdekli, hanem az is, hogy várhatóan milyen energetikai tulajdonságokkal rendelkezik az ingatlan.

A tanúsítvány ezt az információt egységes módszertan alapján mutatja be, így különböző lakások energetikai szempontból is összehasonlíthatók.

A gyakorlatban

Gyakran előfordul, hogy egy lakás már hetek óta szerepel az ingatlanhirdetések között, amikor a tulajdonos csak ekkor kezdi el intézni az energetikai tanúsítványt.

Pedig ha a dokumentum már a folyamat elején rendelkezésre áll, az ügyintézés később gördülékenyebb lehet, és az adásvételi folyamatban részt vevő felek is hamarabb hozzájutnak a szükséges információkhoz.

Mikor érdemes megrendelni?

A legcélszerűbb akkor, amikor már biztosan eldőlt, hogy az ingatlan értékesítésre kerül.

Nem szükséges megvárni azt a pillanatot, amikor már minden más dokumentum elkészült.

A korai megrendelésnek több előnye is lehet:

• nyugodtabb időpont-egyeztetés;
• elegendő idő a helyszíni felmérésre;
• kiszámíthatóbb ügyintézés;
• kisebb esély arra, hogy az adásvétel előtti napokban kelljen sürgősen tanúsítót keresni.

Mire számíthat a tulajdonos?

Az energetikai tanúsítás folyamata általában néhány jól elkülöníthető lépésből áll.

Elsőként megtörténik az időpont egyeztetése, majd a helyszíni felmérés, amely során a tanúsító rögzíti az épület vagy a lakás energetikai szempontból lényeges adatait.

Ezt követi a számítások elkészítése, a dokumentáció összeállítása és a hivatalos energetikai tanúsítvány kiállítása.

A folyamat részleteit korábban már bemutattuk a kézikönyv II. fejezetében.

Tudta?

2023 novembere óta az adásvételi szerződésnek már nem kell tartalmaznia a tanúsítvány HET azonosítóját, ugyanakkor az energetikai tanúsítvány átadási kötelezettsége továbbra is fennáll az előírt esetekben.

Milyen dokumentumokat érdemes előkészíteni?

Sok tulajdonos attól tart, hogy nagyszámú dokumentumra lesz szükség.

A gyakorlatban ez általában nem így van.

Ha rendelkezésre állnak korábbi alaprajzok, tervrajzok vagy a jelentősebb felújításokkal kapcsolatos műszaki dokumentumok, azok segíthetik a pontosabb adatfelvételt.

Ha ezek nem állnak rendelkezésre, az nem jelenti azt, hogy az energetikai tanúsítvány ne lenne elkészíthető.

A helyszíni felmérés továbbra is a folyamat legfontosabb része.

A tanúsítvány nem akadály, hanem segítség

Előfordul, hogy a tulajdonos úgy tekint az energetikai tanúsítványra, mint egy kötelező adminisztratív feladatra.

Valójában a dokumentum ennél többet jelent.

Segít egységes módon bemutatni az ingatlan energetikai jellemzőit, és a vevő számára is átláthatóbbá teszi az épület műszaki állapotának egyik fontos aspektusát.

Ezért érdemes úgy tekinteni rá, mint az adásvételi folyamat természetes részére.

Szakértői gondolat

A legtöbb lakáseladás során az energetikai tanúsítvány elkészítése nem a legidőigényesebb feladat. Mégis sok kellemetlenség megelőzhető azzal, ha a tulajdonos nem az utolsó napokra hagyja az ügyintézést. A megfelelő időzítés általában egyszerűbbé teszi az egész adásvételi folyamatot.

II. rész

Energetikai tanúsítvány családi ház eladásához – mire érdemes figyelni?

A családi ház értékesítése sok szempontból különbözik egy társasházi lakás eladásától. Maga az adásvételi folyamat hasonló, az energetikai tanúsítás során azonban rendszerint összetettebb műszaki értékelésre van szükség.

Ennek egyszerű oka van: egy családi ház esetében az egész épület energetikai jellemzőit kell vizsgálni. A homlokzatok, a tető, a padlásfödém, a nyílászárók, a talajjal érintkező szerkezetek, valamint a fűtési és használati melegvíz-rendszer egyaránt részei az értékelésnek.

Ezért a helyszíni felmérés általában részletesebb, mint egy átlagos társasházi lakás esetében.

A családi házak ritkán maradnak eredeti állapotukban

Kevés olyan családi ház van, amelyet megépítése óta semmilyen formában nem alakítottak át.

Gyakori, hogy az évek során:

• utólagos homlokzati hőszigetelés készült;
• kicserélték a nyílászárókat;
• korszerűsítették a fűtési rendszert;
• beépítették a tetőteret;
• bővítették az épületet;
• vagy megújuló energiaforrást telepítettek.

Ezek a változások mind befolyásolhatják az épület energetikai jellemzőit, ezért a helyszíni felmérés során fontos, hogy a tanúsító megismerje az ingatlan jelenlegi műszaki állapotát.

A gyakorlatban

Előfordul, hogy egy ház kívülről eredeti állapotúnak tűnik, de a padlásfödémet már korszerűen leszigetelték, új kondenzációs kazánt építettek be, és a nyílászárókat is kicserélték. Az ellenkezője is gyakori: kívülről frissen felújított homlokzat látható, miközben a fűtési rendszer még évtizedekkel korábbi állapotot tükröz. Ezért a helyszíni felmérés mindig a teljes épületet vizsgálja.

Érdemes előkészíteni a rendelkezésre álló dokumentumoka

A családi házaknál különösen hasznos lehet, ha a tulajdonos rendelkezik korábbi dokumentációval.

Ilyenek lehetnek például:

• alaprajzok;
• építési vagy bővítési tervek;
• a nyílászárók műszaki adatai;
• a kazán vagy hőszivattyú dokumentációja;
• korábbi felújításokkal kapcsolatos iratok.

Ezek hiánya természetesen nem akadálya a tanúsításnak, de segíthetnek abban, hogy az energetikai értékelés még pontosabb legyen.

Mennyi időt vesz igénybe a felmérés?

Erre nincs minden családi házra egyformán alkalmazható válasz.

A felmérés időtartamát többek között befolyásolja:

• az épület mérete;
• a szintek száma;
• az alaprajz összetettsége;
• a gépészeti rendszerek kialakítása;
• valamint az, hogy történt-e több ütemben felújítás.

Nem az a cél, hogy a felmérés minél gyorsabban lezajljon, hanem az, hogy minden, energetikai szempontból lényeges adat rögzítésre kerüljön.

Tudta?

Sok családi ház energetikai jellemzőit nem egyetlen nagy felújítás változtatja meg, hanem több kisebb korszerűsítés együttes hatása. Egy új kazán, a padlásfödém szigetelése és a korszerű nyílászárók együtt már jelentősen módosíthatják az épület energiahatékonyságát.

Mikor célszerű megrendelni a tanúsítást?

A családi házaknál különösen érdemes előre gondolkodni.

Mivel az épület összetettebb lehet, célszerű már akkor felvenni a kapcsolatot az energetikai tanúsítóval, amikor az értékesítés eldöntötté válik.

Így elegendő idő marad:

• a helyszíni felmérés megszervezésére;
• az esetleges dokumentumok előkészítésére;
• valamint a tanúsítvány elkészítésére.

Ez segíthet abban, hogy az adásvételi folyamat későbbi szakaszában ne kelljen sürgősen intézkedni.

Miért fontos a pontos felmérés?

A családi házak energetikai tanúsítása során a cél nem csupán egy besorolás megállapítása.

A tanúsítvány olyan műszaki dokumentum, amely az épület aktuális energetikai állapotát írja le egységes módszertan alapján.

Ezért különösen fontos, hogy a számítások a valós műszaki állapotból induljanak ki.

A gondos helyszíni felmérés ennek alapvető feltétele.

Szakértői gondolat

A családi házak esetében szinte minden ingatlan egyedi. Nemcsak az építés éve vagy az alapterület számít, hanem az is, hogy az épület milyen felújításokon ment keresztül, milyen szerkezetekkel rendelkezik, és milyen gépészeti rendszereket alkalmaznak benne. Ezért egy családi ház energetikai tanúsítása mindig egyedi műszaki értékelést jelent, amelyet a hatályos jogszabályok szerinti módszertan alapján kell elkészíteni.

III. rész

Különböző élethelyzetek – mikor szükséges energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítványról legtöbbször az ingatlan adásvétele kapcsán esik szó, de a gyakorlatban számos más élethelyzet is felveti a kérdést, hogy szükség van-e rá.

A válasz nem minden esetben ugyanaz.

A kötelezettséget mindig a hatályos jogszabályok határozzák meg, ezért érdemes külön megvizsgálni a leggyakoribb eseteket.

Ajándékozás

Sok családon belül előfordul, hogy egy ingatlant ajándékozási szerződéssel ruháznak át.

Ilyenkor gyakran felmerül a kérdés:

Kell energetikai tanúsítvány?

Általános esetben nem.

Az ajándékozás ingyenes tulajdon-átruházásnak minősül, ezért erre az esetre általában nem áll fenn ugyanaz a tanúsítási kötelezettség, mint az ellenérték fejében történő adásvételnél.

Ez természetesen nem zárja ki, hogy a felek saját döntésük alapján mégis készíttessenek energetikai tanúsítványt, de jogszabályi kötelezettség általában nem áll fenn.

A gyakorlatban

Gyakori példa, amikor a szülők ajándékozási szerződéssel gyermeküknek adják át a családi házat vagy lakást. Ilyen esetben az energetikai tanúsítvány elkészítése általában nem kötelező.

Öröklés

Az öröklés szintén gyakori kérdés.

Mivel ilyenkor a tulajdonszerzés nem adásvétel útján történik, hanem hagyatéki eljárás eredményeként, általában nincs energetikai tanúsítási kötelezettség.

Természetesen ha a későbbiekben az örökölt ingatlant értékesítik, akkor már az adásvételre vonatkozó szabályokat kell figyelembe venni.

Lakáshitel

Sokan úgy gondolják, hogy minden hiteligényléshez automatikusan energetikai tanúsítvány szükséges.

A gyakorlat ennél összetettebb.

A bankok eltérő dokumentumokat kérhetnek az adott ügylet típusától függően, ezért mindig célszerű előzetesen tájékozódni az adott hitelintézetnél.

Ha azonban a hitelhez kapcsolódó ügylet egyben olyan ingatlan-adásvétel is, amelyre a jogszabály energetikai tanúsítványt ír elő, akkor természetesen ezt a kötelezettséget is teljesíteni kell.

Tudta?

Az energetikai tanúsítvány elsődleges célja nem a hitelbírálat támogatása, hanem az épület energetikai jellemzőinek egységes bemutatása. Egyes banki termékeknél ugyanakkor a kedvező energetikai jellemzők szerepet kaphatnak az alkalmazott hitelkonstrukciókban.

Új épület használatbavétele

Új építésű épületeknél szintén felmerül az energetikai tanúsítás kérdése.

Ilyenkor a tanúsítvány nem egy meglévő épület értékesítéséhez kapcsolódik, hanem annak igazolásához, hogy az elkészült épület megfelel a hatályos energetikai követelményeknek. Ennek részletszabályait szintén jogszabályok határozzák meg.

Mi a helyzet más ügyekben?

Időről időre felmerülhetnek olyan speciális élethelyzetek is, amelyeknél nem egyértelmű elsőre a kötelezettség.

Például:

• tulajdoni hányad megszerzése;
• új épület értékesítése még használatbavétel előtt;
• különböző támogatásokhoz kapcsolódó ügyintézés.

Ezekben az esetekben mindig érdemes az adott ügylet sajátosságait és az aktuális jogszabályi előírásokat figyelembe venni. Általános szabályból nem minden esetre lehet biztos következtetést levonni.

Szakértői gondolat

Az energetikai tanúsítvány elkészítésének szükségessége nem attól függ, hogy milyen típusú ingatlanról van szó, hanem attól, hogy milyen jogügylet történik. Emiatt két azonos családi ház esetében is eltérő lehet a helyzet: egy adásvételnél szükség lehet tanúsítványra, míg egy ajándékozás vagy öröklés során általában nem. A bizonytalan esetekben mindig célszerű a hatályos jogszabályok vagy az ügyletben közreműködő szakemberek tájékoztatását figyelembe venni.